Par son arrêt n° 91-10.199 du 15 décembre 1993 (affaire CRUZ), la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a posé le principe selon lequel la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée lorsque la levée de l’option intervient postérieurement à la rétractation du promettant.
Cette solution était fondée sur le fait que la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir. Par suite, la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvait ouvrir droit qu’à des dommages-intérêts (Cass., 3e Civ., 28 octobre 2003, n° 02-14.459).
Elle a été remise en cause par l’article 1124, alinéa 2, du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-1131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, aux termes duquel « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis». Après l’entrée en vigueur de cette réforme, la doctrine s’accorde à considérer que la révocation unilatérale et fautive du promettant doit être considérée comme étant inopposable au bénéficiaire qui peut, dès lors, solliciter la réalisation forcée de la vente (v. notamment C. Sizaire, note sous Cass. 3e civ.,17 oct.obre 2019, n° 19-40.02 : Constr-Urb. 2019, comm. 151).
La Cour de Cassation a toutefois maintenu la jurisprudence CRUZ précitée lorsque l’ordonnance du 10 février 2016 n’était pas applicable aux faits ayant justifié sa saisine (Cass. 3e civ., 6 décembre 2018, n° 17-21.170 et 17-21.171).
Mais avec l’arrêt du 23 juin 2021 rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, cette jurisprudence est définitivement enterrée.
En effet, la Cour considère qu’à « la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien ». Or, toute partie contractante a la faculté, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l’exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (Cass., 1ère Civ., 16 janvier 2007, n° 06-13.983).
L’engagement du promettant l’oblige donc définitivement à vendre son bien à compter de la signature de la promesse unilatérale de vente, sans possibilité de se rétracter unilatéralement, sauf stipulation contraire. Par suite, la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente en cas de levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale. Il en découle qu’elle ne fait pas obstacle à ce que la réalisation forcée de la vente soit ordonnée à la demande du bénéficiaire de la promesse.
Référence de la décision : Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 23 juin 2021, n° 20-17.554
Article publié le 29 juin 2021
Lien vers l’arrêt :
https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/583_23_47355.html
