Aux termes de l’article L 213-2 du Code de l’urbanisme :
« Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption.
Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption ».
Il résulte donc de ces dispositions que :
- le délai de deux mois imparti à l’autorité compétente pour exercer le droit de préemption est suspendu à compter de la réception par les vendeurs d’une demande de visite du bien ;
- et qu’il reprend à compter de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption, étant précisé que si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision.
Toutefois, une demande de visite du bien ne suspend le délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption urbain pour exercer ce droit que si le courrier demandant à visiter le bien comporte la reproduction en caractères apparents des dispositions de l’article L. 213-2 ni celles des articles D. 213-13-2 et D. 213-13-3 exigée par l’article D. 213-13-4 du code de l’urbanisme.
C’est cette solution inédite que le tribunal administratif de Strasbourg a retenue dans cette affaire suivie par notre cabinet pour le compte de propriétaires qui contestaient la légalité d’une décision de préemption.
En l’espèce, la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) le bien immobilier en cause avait été réceptionnée en mairie du lieu de situation du bien le 1er décembre 2020.
À peine d’illégalité, la décision de préemption devait donc être notifiée aux vendeurs au plus tard le 1er février 2021.
En effet, la jurisprudence considère que le délai de deux mois prévu à l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme « constitue une garantie pour les particuliers désirant aliéner un bien soumis au droit de préemption, [et] doit être regardé comme prescrit à peine de nullité » (CE 13 mai 1996, n° 152472 ; pour une confirmation récente de cette solution de principe, v. par exemple TA Lille, 13 juin. 2023, n° 210215).
Cette solution repose sur la considération que « les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise» (CE, 15 mai 2002, n° 230015 ; pour une confirmation récente de cette solution de principe, v. par exemple TA Versailles, 14 sept. 2023, n° 2101385).
Dans la présente affaire, l’autorité compétente avait adressé le 11 janvier 2021 aux vendeurs une demande de visite des lieux qui avait été acceptée par eux et qui avait eu lieu le 18 janvier 2021.
Toutefois, cette visite des lieux n’a pas suspendu le délai dans lequel le titulaire du droit de préemption pouvait exercer ce droit.
En effet, le courrier demandant la visite des lieux n’a pas reproduit en caractères apparents les dispositions de l’article L. 213-2 et celles des articles D. 213-13-2 et D. 213-13-3 du Code de l’urbanisme, comme l’impose pourtant l’article D 213-13-4 dudit code.
En particulier, ce courrier ne mentionnait pas que le délai de deux mois prévu par l’article L 213-2 du Code de l’urbanisme était suspendu et qu’il reprendrait « à compter (…) du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption ».
La décision de préemption en cause, qui a seulement été prise le 12 février 2021, soit au-delà du délai de deux mois prévu par l’article L 213-2 du Code de l’urbanisme, est donc entachée d’illégalité et, par suite, annulée par le tribunal administratif de STRASBOURG.
En jugeant que la demande de visite des lieux, « qui ne respecte pas les conditions formelles posées par le législateur et le pouvoir réglementaire, n’a pas eu pour effet (…) de suspendre le délai de deux mois prévu par les dispositions précitées [de l’article L 213-2 du Code de l’urbanisme] », le tribunal considère que la reproduction des dispositions de l’article L. 213-2 et celles des articles D. 213-13-2 et D. 213-13-3 du même code présente un caractère substantiel.
Il faut donc retenir de ce jugement que les vendeurs doivent être parfaitement informés, si le titulaire du droit de préemption décide de procéder à une visite des lieux, que le délai qui lui est imparti pour exercer ce droit sera suspendu à compter de la demande de visite des lieux et qu’il reprendra à compter de la visite du bien. A défaut de respecter ces exigences formelles, qui sont imposées par l’article D 213-13-4 du Code de l’urbanisme, toute décision de préemption encourt l’annulation.
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Pour lire le jugement du Tribunal administratif de STRASBOURG rendu le 28 septembre 2023, c’est ici :
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