La Société WELLER IMMOBILIERE, promoteur immobilier indépendant basé à STRASBOURG depuis 35 ans environ, a construit plus de 3.000 logements situés principalement dans le territoire de l’Eurométropole de STRASBOURG et ses environs.
Dans le cadre de son activité, elle envisage de réaliser aujourd’hui une très belle opération de promotion immobilière comportant 18 logements collectifs à proximité immédiate de l’Ill, dans un quartier strasbourgeois en renouvellement urbain.
A cette fin, la Société WELLER IMMOBILIERE a déposé une demande de permis de construire que la Maire de STRASBOURG a refusé de lui délivrer au motif que la voie publique qui assure la desserte de la construction projetée ne présenterait pas des caractéristiques adaptées à la nature et à l’importance de l’opération. Ce refus de permis de construire a été contesté par le Cabinet SOLER-COUTEAUX & ASSOCIES auprès du tribunal administratif de STRASBOURG dans les 48 heures qui ont suivi sa notification. Le recours en annulation a été assorti d’une demande tendant à ce le tribunal ordonne à la Maire de STRASBOURG de délivrer le permis de construire demandé par la Société WELLER IMMOBILIERE. Cette affaire est actuellement pendante devant la juridiction administrative.
Sur les conseils du Cabinet SOLER-COUTEAUX & ASSOCIES, la Société WELLER IMMOBILIERE n’a pas attendu la fin de cette procédure contentieuse pour purger le droit de préemption urbain.
Son notaire a donc déposé en Mairie de STRASBOURG une déclaration d’intention d’aliéner portant sur le terrain d’assiette du projet de construction en cause. La collectivité publique étant opposée à la réalisation de cette opération de promotion immobilière, la Présidente de l’Eurométropole de STRASBOURG a décidé d’exercer son droit de préemption urbain. Si d’aventure le tribunal administratif condamne la Ville de STRASBOURG à délivrer le permis de construire demandé par la Société WELLER IMMOBILIERE, la préemption du terrain d’assiette du projet immobilier porté par cette dernière permettra de faire obstacle à la réalisation de celui-ci, a-t-on dû très certainement penser au centre administratif.
La décision de préemption prise par la Présidente de l’Eurométropole de STRASBOURG a été motivée par la nécessité, pour des raisons de sécurité, de réaliser un équipement public visant à aménager une aire de retournement dans l’impasse qui dessert le projet de construction de la Société WELLER IMMOBILIERE.
Là encore, le promoteur immobilier n’a pas baissé les bras. Il a demandé au Cabinet SOLER-COUTEAUX & ASSOCIES de saisir le tribunal administratif de STRASBOURG d’un recours en annulation et d’une demande tendant à ce que le juge des référés ordonne, sur le fondement de l’article L 521-1 du Code de justice administrative, la suspension de l’exécution de la décision de préemption en cause.
Par une ordonnance du 28 janvier 2022, le juge des référés a fait droit à cette demande.
Concernant la condition tenant à l’urgence, il a rappelé que « eu égard à l’objet d’une décision de préemption et à ses effets pour l’acquéreur évincé, la condition d’urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d’une telle décision ; qu’il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l’intérêt s’attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l’exercice du droit de préemption ; qu’il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise ».
En l’espèce, le juge des référés a considéré que la réalité du projet de la Société WELLER IMMOBILIERE de construire sur le terrain préempté était incontestable. En revanche, il n’a trouvé dans les explications de l’Eurométropole de STRASBOURG aucune circonstance particulière caractérisant la nécessité pour elle de réaliser immédiatement le projet qui a motivé l’exercice du droit de préemption. Sur ce point, on soulignera que le bien préempté avait fait l’objet d’une cession moins de deux ans auparavant sans que l’Eurométropole de STRASBOURG n’exerce son droit de préemption. En outre, des travaux de sécurisation de l’aire de retournement avaient déjà été réalisés depuis moins de deux ans.
S’agissant de la seconde condition d’octroi du référé-suspension, la Société WELLER IMMOBILIERE a soulevé plusieurs moyens propres à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision de préemption en litige. Son conseil a notamment soutenu que celle-ci était entachée d’une erreur de droit dès lors que la préemption n’était pas réalisée pour une opération d’aménagement au sens des dispositions de l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme. Il a ajouté qu’en toute hypothèse et en contrariété à ces dispositions, l’Eurométropole de STRASBOURG ne justifiait pas de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme.
Tout d’abord, le conseil de la Société WELLER IMMOBILIERE a rappelé que l’exécution de travaux relatifs à la voirie ne peut pas, par elle-même, justifier l’exercice du droit de préemption. En effet, si l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme vise la réalisation des équipements collectifs, c’est en tant qu’ils constituent des actions ou opérations d’aménagement (v. en ce sens : CE, 30 juillet 1997, Ville Angers c/ Dubois, n° 160949 : jugeant que la réalisation de travaux de sécurité sur une voie ne constitue pas un motif de préemption dès lors que ces travaux ne sont pas le complément indissociable d’une opération d’aménagement). Or en l’espèce,des travaux d’aménagement d’une aire de retournement ne constituent pas le complément indissociable d’une opération d’aménagement que l’EMS aurait mise en œuvre dans le secteur concerné.
Ensuite, la requérante a fait valoir que l’Eurométropole de STRASBOURG n’établissait pas disposer d’un réel projet d’aménagement au sens des dispositions des articles L 210-1 et L 300-1 du Code de l’urbanisme. Plusieurs éléments militaient dans le sens de l’argumentation de la Société WELLER IMMOBILIERE. D’une part, l’impasse assurant la desserte du terrain préempté avait déjà fait l’objet de travaux de sécurisation il y a moins de deux ans permettant aux usagers de circuler sur la voie publique dans des conditions de sécurité tout à fait satisfaisantes. Il n’y avait donc aucune nécessité d’en réaliser de nouveaux. D’autre part, dans le cadre du budget participatif organisé par la Ville de STRASBOURG en 2020, une habitante du quartier avait demandé que des travaux de sécurisation de l’impasse soient réalisés. La Ville de STRASBOURG lui avait répondu que ce projet n’était pas réalisable dès lors que ces travaux avaient déjà été réalisés. De dernière part, le terrain préempté n’était pas inscrit en emplacement réservé au PLU en vue de la réalisation de travaux de voirie.
Ces arguments ont emporté la conviction du juge des référés. Celui-ci a considéré que les moyens tirés de ce que la décision de préemption litigieuse « serait entachée d’une erreur de droit dès lors qu’elle ne peut être rattachée à une des opérations d’aménagement mentionnées à l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme et de ce que l’Eurométropole de STRASBOURG ne peut justifier d’un projet réel d’intérêt général à la date de la décision attaquée sont de nature à faire naître un doute sérieux sur sa légalité ».
Le juge est donc venu au secours du promoteur immobilier. D’aucuns auraient renoncé à affronter tout d’abord la Ville de STRASBOURG puis ensuite l’Eurométropole de STRASBOURG, pensant le combat perdu d’avance. L’ordonnance rendue par le juge des référés doit servir d’exemples aux promoteurs immobiliers qui sont trop souvent victimes aujourd’hui de décisions qui ne reposent pas sur des considérations d’intérêt général mais sur des programmes et engagements électoraux visant à empêcher ou a minima réduire la réalisation de bâtiments d’habitation collective.
Vous trouverez l’ordonnance rendue par le juge des référés du Tribunal administratif de STRASBOURG, ci-dessous :
Le 1er février 2022
