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Nullité d’une promesse de vente immobilière au visa des articles L. 290-1 et L. 290-2 du code de la construction et de l’habitation – attention à la rédaction des promesses de vente stipulant une reconduction tacite du délai de validité de la promesse

Lorsqu’une prorogation de son délai de validité est prévue dans la promesse de vente immobilière et qu’elle joue automatiquement, il y a lieu de faire entrer dans le délai de 18 mois prévu par l’article L 290-1 du Code de la construction et de l’habitation le délai de prorogation automatique stipulée. C’est cette solution tout à fait inédite que le tribunal judiciaire de CHAMBERY vient d’appliquer dans une affaire défendue par le Cabinet SOLER-COUTEAUX & ASSOCIES.

Le 10 juillet 2024,

Pour le jugement, c’est ici : TJ de Chambéry, 4 juillet 2024, n° 21/00337

1.

Aux termes de l’article L 290-1 du Code de la construction et de l’habitation :

« Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique ».

Par ailleurs, selon l’article L 290-2 du même code :

« La promesse unilatérale de vente mentionnée à l’article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire ».

Il résulte de ces dispositions combinées que lorsque la promesse de vente immobilière consentie par une personne physique a une validité supérieure à 18 mois, ou lorsque la prorogation de la promesse porte sa durée totale à plus de 18 mois, elle doit, à peine de nullité, être constatée par un acte authentique et prévoir une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire.

Dès lors que ces dispositions ont pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée, la nullité encourue en raison de leur non-respect est relative (Cass., 3ème Civ., 26 novembre 2020, n° 19-14.601).

2.

En l’espèce, un aménageur privé a signé une promesse de vente sous seing privée avec des propriétaires de terrains, en vue de réaliser une opération de lotissement.

La promesse de vente en cause stipulait qu’elle était :

« (…) consentie pour la durée nécessaire à la réalisation de l’opération (…). Cette durée est limitée à 17 mois à compter de la signature des présentes. Elle est prorogeable une seule fois par tacite reconduction pour une période maximum de 17 mois ».

Cet avant-contrat de vente ne prévoyait aucune indemnité d’immobilisation au profit des promettants.

Le bénéficiaire de la promesse a levé l’option dans le délai de 17 mois prévu.

Les promettants ont toutefois refusé de signer l’acte de vente, en invoquant la nullité de la promesse de vente au regard des dispositions précitées des articles L 290-1 et L 290-2 du Code de la construction et de l’habitation, en l’absence, d’une part, de signature d’une promesse en la forme notariée et, d’autre part, de mention dans la promesse du versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente.

Ils ont été assignés en réalisation de la vente par le bénéficiaire de la promesse devant le tribunal judiciaire de CHAMBERY.

3.

Ainsi que l’ont soutenu les promettants, défendus par le Cabinet SOLER-COUTEAUX & ASSOCIES, la promesse de vente en cause entrait incontestablement dans le champ d’application des articles L 290-1 et L 290-2 précités du Code de la construction et de l’habitation.

En effet, elle comportait une clause permettant de proroger au-delà de 18 mois sa durée de validité.

Dès sa signature, il était ainsi convenu entre les parties co-contractantes que la durée de la promesse pouvait être supérieure à 18 mois.

Cette seule circonstance était de nature à entraîner l’application des articles L 290-1 et L 290-2 précités du Code de la construction et de l’habitation.

En effet, ces dispositions ne s’appliquent pas au moment de la prorogation de la promesse de vente, mais dès le stade de la signature de la promesse.

Ainsi, en acceptant de signer une promesse de vente, qui stipule que la durée de 17 mois est prorogée de plein droit (par tacite reconduction) pour une nouvelle période de 17 mois, les propriétaires se sont engagés dès l’origine à bloquer la vente de leur bien pour une durée supérieure à 18 mois.

En effet, la tacite reconduction est un mécanisme juridique par lequel un contrat se trouve renouvelé automatiquement à son échéance, sans qu’il soit nécessaire de solliciter un nouvel accord des parties co-contractantes.

Du fait de l’automaticité du renouvellement, le délai de prorogation automatique de 17 mois stipulée dans la promesse de vente entrait donc dans le calcul du délai de 18 mois prévu à l’article L 290-1 du Code de la construction et de l’habitation, et se cumulait avec le premier délai de 17 mois dans lequel l’option devait être levée.

Par suite, le mécanisme de protection des vendeurs de biens immobiliers, prévu par les articles L 290-1 et L 290-2 du Code de la construction et de l’habitation, s’appliquait immédiatement, et non au stade de la prorogation prévue dans le cas où la durée nécessaire à la réalisation de l’opération (soit 17 mois) n’aurait pas été suffisante.

4.

Le tribunal judiciaire de CHAMBERY a validé cette analyse en jugeant « qu’il importe peu que la levée d’option soit intervenue dans un délai inférieur à 18 mois, puisque lors de la signature de la promesse de vente, la prorogation a été accordée par les promettants, de sorte qu’il s’agit d’une prorogation théorique, quand bien même elle ne serait pas utilisée »

Conformément à l’argumentation développée par les promettants, il a considéré que « les conditions du contrat s’apprécient non pas au moment de leur réalisation, mais au moment de la signature de l’acte, de sorte que les promettants en acceptant une reconduction tacite d’un délai de 17 mois s’ajoutant au délai initial de 17 mois également, n’avaient aucune certitude sur la durée de leur engagement lors de la signature, sauf à retenir le terme certain de 34 mois ».

Les aménageurs doivent donc être très vigilants dans la rédaction des promesses de vente immobilières.

Pour échapper à l’obligation de signer la promesse en la forme notariée et de verser une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, ils ne peuvent se borner à stipuler que si l’option n’est pas levée dans le délai de 18 mois à compter de la conclusion de cet avant-contrat, celui-ci sera prolongé par tacite reconduction.

Lorsque la promesse stipule une prorogation automatique ou semi-automatique à laquelle le vendeur a déjà consenti, il faut en effet tenir compte de cette éventuelle prorogation pour apprécier si la durée de la promesse excède 18 mois.

David GILLIG, Avocat associé

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